3 ноября 2022 года.
Средняя процентная ставка по новому американскому 30-летнему ипотечному кредиту с фиксированной ставкой в конце октября 2022 года впервые за более чем два десятилетия превысила 7 %. Это резко больше, чем годом ранее, когда кредиторы предлагали покупателям жилья всего 3,09 % за тот же вид кредита.
На ставки по ипотечным кредитам влияют несколько факторов, включая уровень инфляции и общие экономические перспективы. Основной движущей силой продолжающегося роста является серия повышений процентных ставок Федеральной резервной системой США, направленных на сдерживание инфляции. Ее решение повысить базовую ставку на 0,75 процентного пункта 2 ноября 2022 года до 4 % приведет к еще большему росту стоимости ипотечных кредитов.
Даже если у вас есть ипотечный долг в течение многих лет, вы можете быть незнакомы с историей этих кредитов — тема, которую я освещаю в своем курсе по ипотечному финансированию для студентов бакалавриата по бизнесу в Университете штата Миссисипи.
Этот термин появился в средневековой Англии. Но корни этих юридических договоров, в которых земля передается в залог за долг и становится собственностью кредитора, если заем не возвращается, уходят в глубь тысячелетий.
Древние корни
Историки относят возникновение ипотечных договоров к периоду правления персидского царя Артаксеркса, правившего современным Ираном в V веке до н. э. Римская империя формализовала и задокументировала юридический процесс предоставления залога для получения кредита.
Часто используя форум и храмы в качестве своей операционной базы, mensarii, что происходит от слова mensa или «банк» на латыни, выдавали ссуды и взимали с заемщиков проценты. Эти назначенные правительством общественные банкиры требовали от заемщика предоставить залог, будь то недвижимость или личное имущество, а соглашение об использовании залога заключалось одним из трех способов.
Во-первых, фидуция, что в переводе с латинского означает «доверие» или «уверенность», требовала передачи права собственности и владения кредиторам до полного погашения долга. По иронии судьбы, это соглашение вообще не подразумевало никакого доверия.
Во-вторых, Pignus, что в переводе с латыни означает «залог», позволял заемщикам сохранять право собственности, жертвуя владением и пользованием до тех пор, пока они не погасят свой долг.
Наконец, Hypotheca, что в переводе с латинского означает «залог», позволяла заемщикам сохранять право собственности и владения при погашении долга.
Залог «живой против мертвого
Император Клавдий принес римские законы и обычаи в Британию в 43 году нашей эры. В течение следующих четырех веков римского правления и последующих 600 лет, известных как Темные века, британцы переняли другой латинский термин, обозначающий залог или обеспечение по кредитам: Vadium.
Если недвижимость предоставлялась в качестве залога по кредиту, она могла быть предложена как «Vivum Vadium». Дословный перевод этого термина — «живой залог». Земля временно передавалась в залог кредитору, который использовал ее для получения дохода в счет погашения долга. Как только кредитор получал доход, достаточный для погашения долга и процентов, земля возвращалась обратно к заемщику.
В альтернативном варианте, «Mortuum Vadium» или «мертвый залог», земля передавалась в залог кредитору до тех пор, пока заемщик не сможет полностью погасить долг. По сути, это был заем только под проценты, а полная выплата основной суммы долга заемщиком требовалась в будущем. Когда кредитор требовал возврата долга, заемщик должен был выплатить кредит или потерять землю.
Кредиторы оставляли себе доходы от земли, будь то доходы от фермерства, продажи леса или сдачи в аренду под жилье. По сути, в течение срока действия кредита земля была мертва для должника, поскольку не приносила ему никакой пользы.
После победы Вильгельма Завоевателя в битве при Гастингсе в 1066 году английский язык подвергся сильному влиянию нормандского французского — языка Вильгельма.
Так латинский термин «Mortuum Vadium» превратился в «Mort Gage», нормандско-французское слово, означающее «мертвый» и «залог». Затем в английский лексикон вошло слово «ипотека», образованное из этих двух слов.
Установление прав заемщиков
В отличие от современных ипотечных кредитов, срок погашения которых обычно составляет 15 или 30 лет, английские займы 11-16 веков были непредсказуемы. Кредиторы могли потребовать возврата долга в любой момент. Если заемщик не мог выполнить это требование, кредиторы могли обратиться в суд, и земля отходила заемщику.
Несчастные заемщики могли обратиться к королю с жалобой на свое бедственное положение. Он мог передать дело лорду-канцлеру, который принимал решение по своему усмотрению.
Сэр Фрэнсис Бэкон, лорд-канцлер Англии с 1618 по 1621 год, установил справедливое право выкупа.
Это новое право позволяло заемщикам выплачивать долги даже после дефолта.
Официальное окончание срока выкупа имущества называется обращением взыскания, что происходит от старофранцузского слова, означающего «закрывать доступ». Сегодня обращение взыскания — это юридический процесс, в ходе которого кредиторы забирают имущество, используемое в качестве залога по кредиту.
Ранняя история жилищного строительства в США
Английская колонизация территории Соединенных Штатов не сразу перенесла ипотеку за границу.
Но со временем американские финансовые учреждения стали предлагать ипотечные кредиты.
До 1930 года они были небольшими — как правило, не более половины рыночной стоимости дома.
Эти кредиты были, как правило, краткосрочными, со сроком погашения менее 10 лет, с выплатами всего два раза в год. Заемщики либо вообще ничего не платили в счет погашения основной суммы долга, либо делали несколько таких платежей до наступления срока погашения.
Заемщикам приходилось рефинансировать кредиты, если они не могли их выплатить.
Спасение рынка жилья
Когда Америка погрузилась в Великую депрессию, банковская система рухнула.
Поскольку большинство домовладельцев не могли выплатить или рефинансировать свои ипотечные кредиты, рынок жилья рухнул. К 1933 году число лишений прав собственности выросло до более чем 1000 в день, а цены на жилье стремительно падали.
В ответ на это федеральное правительство создало новые агентства для стабилизации рынка жилья.
В их число входит Федеральное управление жилищного строительства. Оно обеспечивает страхование ипотечных кредитов — заемщики платят небольшую комиссию, чтобы защитить кредиторов в случае дефолта.
Еще одно новое агентство, Home Owners’ Loan Corp., созданное в 1933 году, выкупало просроченные краткосрочные, полугодовые, только процентные ипотечные кредиты и превращало их в новые долгосрочные кредиты сроком на 15 лет.
Платежи были ежемесячными и самоамортизирующимися — они покрывали и основную сумму, и проценты. Кроме того, они были с фиксированной ставкой, которая оставалась неизменной в течение всего срока действия ипотеки. Первоначально они были направлены на выплату процентов, а затем на погашение основной суммы долга. Корпорация выдавала новые кредиты в течение трех лет и занималась ими до своего закрытия в 1951 году. Она стала пионером долгосрочной ипотеки в США.
В 1938 году Конгресс учредил Федеральную национальную ипотечную ассоциацию, более известную как Fannie Mae. Это спонсируемое правительством предприятие сделало долгосрочные ипотечные кредиты с фиксированной ставкой жизнеспособными благодаря процессу секьюритизации — продаже долговых обязательств инвесторам и использованию вырученных средств для покупки этих долгосрочных ипотечных кредитов у банков. Этот процесс снизил риски для банков и стимулировал долгосрочное ипотечное кредитование.
Ипотечные кредиты с фиксированной и регулируемой ставкой
После Второй мировой войны Конгресс разрешил Федеральному управлению жилищного строительства страховать 30-летние кредиты на новое строительство, а через несколько лет — и на покупку существующих домов. Однако кредитный кризис 1966 года и последовавшие за ним годы высокой инфляции сделали ипотечные кредиты с регулируемой ставкой более популярными.
Известные как ARM, эти ипотечные кредиты имеют стабильные ставки в течение всего нескольких лет. Как правило, первоначальная ставка значительно ниже, чем при 15- или 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой. После окончания начального периода процентные ставки по ARM ежегодно корректируются в сторону повышения или понижения — вместе с ежемесячными платежами кредиторам.
В отличие от остального мира, где преобладают ARM, американцы по-прежнему предпочитают 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой.
Сегодня около 61 % американских домовладельцев имеют ипотечные кредиты с фиксированной ставкой.
Но по мере роста процентных ставок спрос на ARM снова растет. Если Федеральной резервной системе не удастся замедлить инфляцию и процентные ставки продолжат расти, то, к сожалению, для некоторых заемщиков ARM может оправдать свое название «мертвый залог».
Автор — Майкл Дж. Хайфилд, профессор финансов и заведующий кафедрой финансов недвижимости Уоррена в Университете штата Миссисипи.
